新しいアメリカ不動産投資「キャッシュフロー&資産倍速」

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アメリカ合衆国は、数少ない人口増加を続けている、また、今後も増加をし続ける先進国の中で突出した国です。近年、アジア新興国への不動産投資に注目が集まっていますが、経済後進国である限り、将来性と安定性を考えた時に、未開発である故のチャンスも大きいですが、同時にそのリスクも多大なものだとも言えます。ギャンブル的要因も高いこと、実際の管理や法律が自国民以外には、分かりにくいと言った声も多く聞かれていますね。

今日は、なぜアメリカ不動産、それも従来の不動産投資ではないキャッシュフローを目指す不動産投資の話です。

なぜ、今も未来もアメリカ不動産なのか

まず第一に、経済成長率(GDP)を見ても年率約2%の安定した成長が続いていること。そして、一番重要なポイント、アメリカ合衆国は先進国の中で、数少ない人口増加をしている、また今後も増加をし続ける国なのです。では、先進国において人口増加がなぜそれほど大事なのか説明します。まず人口の増加によって、住宅需要が増えます。それにより経済成長は健全な物価上昇をもたらしていきます。特に2008年のサブプライム問題で不動産価格が大きく下落したことによって、今現在も上昇を続けています。

経済成長率(GDP)が上がり続けるアメリカ、それはアメリカ経済の強さであり、ドル高に繋がっています。ドル高によりドル高資産の保有が為替差益も生み出す可能性やインフレによる資産価値の向上に連動しているのです。

人口増加の重要性はまだあります。健全な経済成長のより、空室率は低く、賃料は上昇傾向なので安定したインカムゲインが得られ、また売却時にはキャピタルゲインが得られる可能性も高いと言えます。このようにアメリカ不動産が今もって加熱しているのは、その根底に経済成長があるからこそで、無秩序な拡大ではないということなのです。

次に、アメリカ不動産の特徴として中古物件が主流だということです。その割合は80%を占めています。中古住宅の価値が高い、そのため住宅価格が落ちにくいのも大きな特徴です。さらに、住宅価格の占める建物割合が日本と比べて高く(日本20% vs アメリカ80%)、減価償却による税制優遇措置も受けられます。以上を踏まえた上でアメリカ不動産投資こそ堅実に資産を増やせると言っても過言ではありません。

アメリカ不動産購入の流れ

実際にアメリカ不動産購入と言われても、日本とは異なる法律やシステムに困惑しますよね。

不動産業者を介して購入するにしても、あなたも自分でその仕組みを知っておくことは大切です。

以下、アメリカでの一般的な不動産購入の流れを順を追って説明します。

ステップ1:家探しを始める

購入したいと決めたら、不動産リストをあげているWebサイト、新聞、不動産雑誌などで家のリサーチを開始します。あなたが興味を持った家をリストアップして、それらの家が現在、売り出しから何日間市場に出ているかを確認します。 また、売り出し価格が変更している場合は、それも必ずメモしておいてください。 それらにより、その地域の住宅売買の動向を把握できます。

ステップ2:住宅購入予算を決める

住宅購入する場合、普通は20%の頭金を払い、その他の中程度の負債がある場合は、一般的に、年収が3〜5倍以下の家を探すことを貸し手は推奨します。

ステップ3:住宅ローンのクレジットの事前資格と事前承認を取得する

あなたが家を探し始める前に、あなたは実際にいくら使うことができるかを知る必要があります。 それを行うための最良の方法は、住宅ローンの事前資格を取得することです。 事前資格を取得するには、収入や貯蓄や投資額などの金融情報を住宅ローン銀行に提供するだけです。 貸し手はこの情報を確認し、私たちがあなたにいくら貸せるかを伝えます。 これはあなたが見ているべき家の価格帯を教えてくれます。 後で、信用の事前承認を受けることができます。これには、金融ドキュメント(W-2明細書、給与小切手、銀行口座明細書など)の提供が含まれます。

ステップ4:良い不動産業者を見つける

不動産業者は、家を売買する際にとても大切なパートナーです。 不動産業者は、一般の人が簡単にアクセスできない家や近所の役立つ情報も提供できます。 住宅購入プロセスに関する知識、交渉スキル、住みたい地域への親しみは非常に貴重です。 そして何よりも、不動産エージェントに費用はかかりません。家の売り手が支払った手数料から報酬が支払われるからです。

ステップ5:物件を見て回り、買いのオファーを入れる

あなたの予算内で見つけた家を実際に見に行きましょう。あなたは多くの家を見て回るでしょうから、見て回る全ての家について、メモをとっておくと便利です。 後ほど、詳細を思い出せるように各家の写真やビデオを撮ることができます。

各家の小さな詳細を確認してください。

例えば:

  • シャワーを実行して配管をテストし、水圧がどれだけ強いか、お湯を得るのにどれくらい時間がかかるかを確認します
  • スイッチをオンまたはオフにして電気システムを試してください
  • 窓やドアを開閉して、正しく機能するかどうかを確認します

また、近所も見て回ることも大事です。次のようなことをメモして行きましょう。

  • ブロック上の他の家はよく維持されていますか?
  • 通りの交通量はどれくらいか?
  • 家族や訪問者のために十分な路上駐車があるか?
  • 学校、ショッピングセンター、レストラン、公園、公共交通機関など、近くに生活に便利な場所がありますか?

良い物件を見つけるのに十分な時間をかけるべきです。 次に、不動産業者に頼んで、同じ地域にある同レベルの住宅の物件価値を調べて、正式なオファーを交渉していきます。 あなたと売り手が価格について合意に達すると、家はエスクローに入ります。これで、家を購入するプロセスの完了です。

ステップ6:購入予定の物件を雇って家の隅々までチェック

通常、購入の申し出は、建物の構造的な損傷や、実際に修理が必要な可能性があるものがないかどうかを確認するために、家の検査を条件とします。 通常、不動産業者は、売り手がオファーを受け入れてから数日以内にこの検査を実施するよう手配します。 万が一、検査で重大な物的損害が明らかになった場合に、ペナルティなしでオファーを再交渉または撤回する機会を与えることで、あなたを保護します。

あなたと売り手の両方が、家屋検査官の調査結果に関する報告書を受け取ります。 その後、販売を終了する前に、売り手に物件の修正を依頼するかどうかを決定できます。 販売が終了する前に、家のウォークスルーがあり、合意された修理が行われたことを確認する機会が与えられます。

ステップ7:住宅金融公庫、銀行にローンを借りる手続き

貸し手は、多く存在する融資のためのプログラムと、優れた顧客サービスを提供して行きます。 住宅を購入する際に多くの質問も生まれます。経験豊富で対応力のある住宅ローンバンカーの助けを借りれば、プロセスをはるかに簡単にすることができます。

すべての住宅購入者は、住宅ローンを選択するときに独自の優先順位を持っています。 月々の支払いを可能な限り低く抑えることだけに、関心がある人もいます。 また他の人は、毎月の支払いが決して増加しないように、固定された支払額が大事だと言う人もいます。 さらに、数年後には、金利が上がるけれど、当面の数年は低金利で毎月の支払が低いローンを選ぶ人もいます。

ステップ8:家の価値確定

貸し手は、購入者の家の価値を第三者が見積もりをするために、家屋鑑定士を雇います。 鑑定人は第三者企業から手配された人物であり、貸し手とは関係がありません。 この評価により、家屋の正当で公平な価格かどうか、新しい購入者は知ることもできるのです。

ステップ9:物件購入に関わる事務手続きを済ます

家の購入には多くの事務書類手続きが伴います。ローン会社は、タイトル会社がすべての書類を処理し、売り手が購入する家の正当な所有者であることを確認するように手配します。

ステップ10:購入締結

締結時に、ローン書類を含め、購入を完了するために必要なすべての書類に署名します。 通常、事務処理が銀行に返された後、ローンの資金調達には数日かかります。 購買代金が売り手の手に入ったのを確認できたら、新しい家に引っ越しができます。

新しいアメリカ不動産投資

以上は一般的な不動産投資にまつわる不動産購入の話でした。最初でお話しましたが、アメリカは世界で最も大きな経済力があり、人口の流入も常にあり、人口が増加しています。また、日本と違い、土地よりも収益を生む建物を大事にする文化があり、築50年を超えるような物件も値段が下がることなく、売買されています。制度が整備され、中古市場が活発にある市場となっています。

次回の記事で、どうやって資産価値のある物件を、新しい方法で購入できるのか、説明していきたいと思います。

 

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